- Phong Lê
Có nên mua cho thuê The Global City là câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư bất động sản đang nắm tiền mặt hoặc dùng đòn bẩy đều phải cân nhắc, đặc biệt khi dự án Global City của Masterise Homes nằm ngay An Phú, TP Thủ Đức – tâm điểm phát triển mới của khu Đông TP.HCM.
Trong bối cảnh giá căn hộ, nhà phố, shophouse cho thuê tại Thảo Điền, Thủ Thiêm, An Phú tăng mạnh, việc chọn mua để cho thuê tại đại đô thị này không chỉ phụ thuộc vào vị trí, mà còn ở tệp khách thuê chuyên gia, doanh nhân, gia đình trẻ và bài toán dòng tiền – tỷ suất lợi nhuận thực tế.
Trong bài viết dưới đây, Phong Lê – Founder AZReal với 11 năm kinh nghiệm bất động sản và 5 năm bán dự án Masterise Homes sẽ giúp quý khách đọc rõ cấu trúc dòng tiền khi mua cho thuê The Global City, so sánh với các khu lân cận và gợi ý chiến lược vào hàng phù hợp từng mức vốn.
Góc nhìn đầu tư cho thuê The Global City từ chuyên gia
Trước khi quyết định có nên mua cho thuê The Global City, nhà đầu tư cần nhìn dự án này như một mảnh ghép trong bức tranh lớn của khu Đông.
Theo quan sát của tôi, trục Thủ Thiêm – Thảo Điền – An Phú đang dần trở thành “vành đai trung tâm mới” của TP.HCM, tập trung lượng lớn chuyên gia, doanh nhân, gia đình trẻ thu nhập cao.
The Global nằm đúng trên trục kết nối đó, nên bài toán cho thuê không thể tách rời xu hướng dịch chuyển chỗ ở và nơi làm việc của nhóm khách thuê chất lượng này.
Cụ thể, dự án tọa lạc tại An Phú, TP. Thủ Đức, kết nối thuận lợi tới Thủ Thiêm, Thảo Điền, Xa lộ Hà Nội và các khu công nghệ – dịch vụ phía Đông.
Về bản chất, dự án đang đứng ở điểm giao giữa khu tài chính – thương mại mới (Thủ Thiêm), khu ở cao cấp lâu năm (Thảo Điền) và quỹ đất tái phát triển An Phú – An Khánh.
Ở góc độ cho thuê, vị trí này giúp dự án Global City dễ dàng tiếp cận tệp khách thuê vốn đã có thói quen ở khu Đông nhưng muốn dịch chuyển sang một đại đô thị mới, đồng bộ hơn về hạ tầng, cảnh quan, tiện ích.
Khi các phân khu được bàn giao dần, mật độ cư dân và dòng khách vãng lai sẽ tăng theo, tạo nền tảng cho thị trường cho thuê nội khu.
Vị trí đón đầu tiềm năng phát triển và khai thác cho thuê của The Global Quận 2
Khi phân tích bài toán mua cho thuê tại dự án Global City, lợi nhuận thực tế luôn gắn chặt với mức giá vào hàng, cơ cấu diện tích và chênh lệch giữa các phân khu, loại hình sản phẩm.
Để tính đúng tỷ suất lợi nhuận và chọn được “điểm vào” hợp lý, quý khách nên tham khảo thêm: Giá bán The Global City
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại The Global City
Vấn đề không phải là “cho thuê được hay không”, mà là “cho thuê với tỷ suất lợi nhuận nào, trong điều kiện cấu trúc vốn ra sao”.
Ở phần này, tôi dùng các kịch bản có cơ sở để anh chị hình dung trật tự con số giữa các dòng sản phẩm căn hộ, nhà phố, biệt thự và shophouse tại The Global City.
Căn hộ The Global City: dòng tiền và lợi nhuận ròng
Giả sử một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 70m², tổng suất đầu tư (giá mua, thuế, phí sang tên, hoàn thiện nội thất) rơi vào khoảng 8–9 tỉ.
Với tệp khách là chuyên gia, gia đình trẻ, mức giá thuê hợp lý trong giai đoạn đầu vận hành có thể nằm quanh 20–32 triệu/tháng, tùy tầng, view, chất lượng nội thất.
Khi đó, doanh thu cho thuê năm khoảng 240–384 triệu. Nếu trừ phí quản lý, bảo trì, thuế, khấu hao nội thất và một phần thời gian trống (ước khoảng 15–20%), dòng tiền ròng còn lại vào khoảng 200–320 triệu/năm. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng tương đương 3–4%/năm trên vốn bỏ ra.
Phối cảnh căn hộ Global City
Tiền thuê lúc này thường chỉ gánh được một phần lãi vay và chi phí, phần còn lại chủ nhà phải hỗ trợ thêm. Phần “lợi nhuận thực sự” được kỳ vọng nằm ở biên tăng giá căn hộ trong 5–7 năm tới khi đại đô thị hoàn thiện.
Nhà phố, biệt thự: tài sản giữ vị thế, cho thuê làm “đệm” chi phí
Với nhà phố, biệt thự tại The Global City, giả sử diện tích đất từ 100–140m², suất đầu tư hoàn thiện có thể nằm trong khoảng 30–40 tỉ tùy trục đường, chiều ngang, hướng, thiết kế.
Ở các khu tương đương trong khu Đông, mức giá thuê nhà phố – biệt thự làm nơi ở kết hợp văn phòng thường dao động khoảng 80–120 triệu/tháng.
Nhân lên một năm, doanh thu cho thuê vào khoảng 960–1,4 tỷ. Sau khi trừ chi phí bảo trì, thuế, thời gian trống, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng thực tế thường nằm trong vùng 2,5–4%/năm.
Shophouse thương mại: biên lợi nhuận cao nhưng cực kỳ kén vị trí
Shophouse luôn là dòng sản phẩm được gắn với kỳ vọng “vừa giữ đất vừa có dòng tiền dày”. Với shophouse mặt tiền các trục phố thương mại của The Global giả sử suất đầu tư khoảng 35–50 tỷ tùy diện tích, số tầng, góc hay không góc.
Hình ảnh nhà phố thương mại SOHO tại Global City
Trong bối cảnh đại đô thị đã đủ đông cư dân và tiện ích vận hành đồng bộ, mức giá thuê cho các thương hiệu ẩm thực, dịch vụ, giáo dục, sức khỏe… ở vị trí đẹp có thể vào vùng 150–220 triệu/tháng; ở các vị trí trung bình, khoảng 90–130 triệu/tháng.
Sau khi trừ chi phí và thời gian trống, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng 4–6%/năm là kịch bản khả thi cho mặt bằng tốt, thậm chí 6–7%/năm cho các vị trí “hiếm”.
Nhưng khoảng cách giữa vị trí đẹp và vị trí “thường” là rất lớn. Một shophouse lệch dòng khách chính, thiếu chỗ dừng đỗ, tầm nhìn bị che… có thể rất khó đạt được mức giá thuê như kỳ vọng.
So sánh lợi nhuận cho thuê tại The Global City với các khu lân cận
Không thể đánh giá việc mua cho thuê Global City mà bỏ qua bối cảnh cạnh tranh. Thảo Điền, Thủ Thiêm, An Phú – An Khánh đang là ba “điểm tham chiếu” lớn nhất của khu Đông, cả về giá mua lẫn giá thuê.
Vị thế của dự án trong bức tranh đó sẽ quyết định dư địa tăng giá và sức hấp dẫn dòng tiền.
Mặt bằng giá mua và dư địa tăng giá
Thảo Điền hiện là khu đã thành hình với thương hiệu lâu năm, cộng đồng cư dân cao cấp ổn định. Thủ Thiêm là trung tâm tài chính – thương mại mới, mặt bằng giá cao, đặc biệt ở các vị trí ven sông, trục chính. Các khu An Phú – An Khánh cũ có lợi thế vị trí nhưng hạ tầng và quy hoạch chưa đồng bộ.
The Global City được định vị là đại đô thị trung tâm mới, với quy hoạch, kiến trúc và tiện ích được thiết kế đồng bộ ngay từ đầu. Mặt bằng giá mua vì thế không thể thấp, nhưng đổi lại nhà đầu tư sở hữu tài sản trong một câu chuyện phát triển còn dài.
Nếu giai đoạn vào hàng vẫn còn “chiết khấu cho rủi ro hình thành”, dư địa tăng giá trung – dài hạn của những sản phẩm nội khu đẹp sẽ hấp dẫn hơn so với những khu đã được thị trường định giá đầy đủ.
Giá thuê, tệp khách thuê và chất lượng dòng tiền
Ở thời điểm hiện tại, Thảo Điền vẫn giữ lợi thế về giá thuê nhờ cộng đồng khách thuê người nước ngoài dày, thói quen tiêu dùng và danh xưng “khu nhà giàu” đã hình thành lâu năm.
Thủ Thiêm có tiềm năng lớn về giá thuê nhưng mỗi dự án, mỗi phân khu có độ thuận tiện ở rất khác nhau.
The Global Quận 2 trong vài năm đầu có thể đặt mục tiêu giá thuê tiệm cận Thảo Điền, thấp hơn một chút ở một số thời điểm để thu hút khách mới.
Khi quảng trường, phố thương mại, trung tâm mua sắm, trường học đi vào hoạt động đầy đủ, chất lượng tệp khách thuê, đặc biệt là chuyên gia, gia đình trẻ, doanh nhân, sẽ quyết định khả năng “vượt mặt” hay “tiệm cận” các khu lân cận về giá thuê. Đó là thời điểm dòng tiền cho thuê có thể bước sang giai đoạn ổn định và tăng dần.
Thanh khoản và khả năng thoái vốn trung – dài hạn
Thanh khoản của bất động sản cho thuê không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền, mà còn vào câu chuyện mà người mua thứ cấp tin tưởng.
Thảo Điền và Thủ Thiêm đã có sẵn “thương hiệu địa danh”, nên việc bán lại, chuyển nhượng nhìn chung thuận lợi, dù dư địa tăng giá không còn mạnh như giai đoạn trước.
The Global City đang ở giai đoạn đầu của hành trình xây dựng thương hiệu “trung tâm đô thị mới khu Đông”.
Khi hạ tầng nội khu, tiện ích và cộng đồng cư dân được định hình rõ, câu chuyện này được thị trường chấp nhận, biên tăng giá 5–7 năm có thể nằm ở vùng hấp dẫn cho những sản phẩm chọn đúng vị trí. Khi đó, nhà đầu tư không chỉ thu được dòng tiền thuê mà còn có nhiều lựa chọn thoái vốn với mức giá tốt.
Nhìn tổng thể, đầu tư cho thuê The Global City phù hợp với nhà đầu tư coi trọng vị thế tài sản tại trung tâm đô thị mới khu Đông hơn là chạy theo tỷ suất cho thuê cao trong ngắn hạn. Nếu anh chị có tầm nhìn 5–7 năm, chấp nhận giai đoạn đầu dòng tiền chỉ ở mức vừa phải và dùng đòn bẩy trong ngưỡng an toàn, dự án là lựa chọn đáng cân nhắc trong danh mục.
Để được phân tích kịch bản riêng theo khả năng tài chính, hãy gọi cho Phong Lê – Founder AZReal qua hotline 0938.352.226.
