- Phong Lê
Có nên mua đầu tư The Global City là câu hỏi tôi nhận khá nhiều từ nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM đang tìm một tài sản “trục” ở khu Đông. Global City là đại đô thị khoảng 117,4ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, do Masterise Homes phát triển, với đầy đủ căn hộ, nhà phố, shophouse, biệt thự, dinh thự và lõi tiện ích – thương mại quy mô lớn. Đây không phải dạng dự án nhỏ lẻ, mà là một mảnh ghép trung tâm trong bức tranh bất động sản cao cấp khu Đông.
Với kinh nghiệm hơn 11 năm làm bất động sản cao cấp, Phong Lê – Founder AZReal sẽ đánh giá dưới ba khía cạnh: nền tảng dự án, khẩu vị rủi ro và dòng vốn 5–10 năm. Hãy đọc bài phân tích chi tiết của tôi để hiểu rõ.
Đánh giá có nên mua đầu tư The Global City thời điểm này
Trong khung nhìn 5–10 năm, tôi đánh giá Global City hội tụ ba yếu tố quan trọng: quỹ đất lớn hiếm hoi ở An Phú, định vị “downtown mới” khu Đông và hệ sản phẩm đủ rộng để hấp thụ nhiều tệp khách khác nhau.
Hình ảnh tổng thể dự án The Global Quận 2 phần đã hoàn thiện
Vấn đề không phải là có mua hay không, mà là mua với tầm nhìn bao lâu và đứng ở lớp sản phẩm nào.
Về nền tảng, khu đô thị được thiết kế như một “thành phố trong thành phố”: có trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam, kênh cảnh quan, phố thương mại, trường học, công viên, bệnh viện.
Những mô hình này thường tạo ra “đời sống đô thị” thật, từ đó kéo giá trị tài sản lên chứ không chỉ dựa vào kỳ vọng.
Hình ảnh thực tế kênh đào nhạc nước, một trong những tiện ích hút khách tại Global City
Về giá, mặt bằng The Global City đang ở vùng cao cấp của khu Đông, dao động từ 130 – 170 triệu/m2 cho dòng căn hộ, nhưng vẫn còn khoảng cách nhất định so với nhiều dự án lõi Thủ Thiêm hoặc các khu đã đạt ngưỡng “đỉnh” như một số cụm Thảo Điền.
Điều đó nghĩa là anh chị đang mua một tài sản trung tâm nhưng chưa ở vùng “đỉnh tuyệt đối” về giá.
Nếu hạ tầng khu Đông, như nút giao An Phú, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây và bản thân đại đô thị này hoàn thiện đúng kỳ vọng, dư địa tăng giá trung – dài hạn vẫn còn, đặc biệt với các sản phẩm ở đúng “vị trí trong vị trí”.
Về dòng tiền, các kịch bản cho thuê căn hộ và nhà phố tại một đại đô thị trung tâm như dự án thường cho ra biên lợi nhuận cho thuê ròng quanh mức 3–4%/năm với căn hộ, 2,5–4%/năm với nhà phố – shophouse (sau khi trừ chi phí và thời gian trống).
Khi cộng thêm biên tăng giá nếu thị trường đi đúng chu kỳ, tổng lợi nhuận tích lũy 5–10 năm là kịch bản đáng để cân nhắc cho dòng vốn trung – dài hạn.
Để trả lời câu hỏi có nên mua đầu tư, ngoài mặt bằng giá tổng thể, anh,chị không thể bỏ qua bài toán “giá vào” theo từng phân khu, loại hình sản phẩm và chính sách bán hàng từng đợt. Khi nắm rõ mặt bằng giá hiện tại, mới đánh giá được biên độ tăng giá và mức độ an toàn vốn.
Bấm xem ngay tại: The Global City giá
Chiến lược tối ưu lợi nhuận đầu tư The Global City
Khi đã quyết định mua đầu tư Global City, câu hỏi quan trọng hơn là: nên mua dòng nào, đi bao nhiêu vốn tự có, vay bao nhiêu, giữ trong bao lâu để lợi nhuận – rủi ro cân bằng.
Dựa trên kinh nghiệm tư vấn thực tế, tôi thường cùng khách hàng bóc thành ba lớp: chọn sản phẩm theo khẩu vị, cơ cấu vốn an toàn và kịch bản lợi nhuận có thể chấp nhận được.
Chọn đúng dòng sản phẩm theo khẩu vị rủi ro
Nếu anh chị ưu tiên thanh khoản và cho thuê, căn hộ 2–3 phòng ngủ ở các tòa có vị trí đẹp, gần kênh cảnh quan, gần trung tâm thương mại là lựa chọn hợp lý.
Đây là dòng sản phẩm dễ cho chuyên gia, gia đình trẻ thuê, dễ bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách ở thật sau vài năm.
Phối cảnh căn hộ Global City, sản phẩm phù hợp để đầu tư cho thuê
Nếu anh chị ưu tiên dòng tiền và mặt tiền kinh doanh, nhà phố – shophouse tại các trục sầm uất sẽ phù hợp hơn.
Tuy vốn bỏ ra lớn và thời gian “nuôi khách” có thể dài hơn, nhưng khi khu đô thị đông dân, doanh thu cho thuê hoặc tự khai thác kinh doanh có thể tạo dòng tiền tốt, đồng thời giữ được giá trị tài sản ở mức cao.
Nhà phố SOHO ngay mặt tiền Đỗ Xuân Hợp là lựa chọn lý tưởng để đầu tư kinh doanh
Nếu anh chị coi The Global City là nơi neo tài sản dài hạn cho gia đình, các dòng nhà phố vườn, biệt thự vườn hoặc dinh thự ven nước là lựa chọn đáng cân nhắc.
Biên lợi nhuận tài chính có thể không “bùng nổ” như những sản phẩm dễ xoay vòng, nhưng bù lại, anh chị sở hữu một tài sản mang tính sưu tầm, hiếm dần theo thời gian khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn.
Cơ cấu vốn và khung thời gian nắm giữ
Về vốn, tôi thường khuyến nghị khách đặt ngưỡng vốn tự có từ 40–60% giá trị tài sản, phần còn lại mới tính chuyện vay.
Với tỷ lệ này, dù lãi suất có nhích lên hoặc thị trường chậm lại 1–2 năm, anh chị vẫn đủ sức chịu đựng mà không phải bán tháo. Đòn bẩy chỉ phát huy tác dụng khi anh chị kiểm soát được nó, chứ không phải ngược lại.
Về thời gian nắm giữ, khung 3–5 năm là tối thiểu để The Global City thể hiện được giá trị quy hoạch và tiện ích; khung 7–10 năm phù hợp với những ai muốn đi cùng cả chu kỳ phát triển của đô thị.
Trong khoảng thời gian này, anh chị sẽ đi qua các mốc quan trọng: công trình hạ tầng xung quanh hoàn thiện hơn, tiện ích nội khu vận hành đầy đủ, cư dân lấp đầy.
Tóm lại, The Global City xứng đáng có mặt trong danh mục của những nhà đầu tư đang tìm tài sản trục trung tâm, chấp nhận đi vốn bài bản và nắm giữ trong khung thời gian ít nhất 3–5 năm. Đây không phải “món đồ chơi” để thử vận may sóng ngắn, mà là một mảnh ghép chiến lược cho cả câu chuyện tài sản và chất lượng sống của gia đình.
Nếu quý khách đang phân vân nên đứng ở căn hộ, nhà phố hay biệt thự, nên dùng bao nhiêu vốn tự có, liên hệ trực tiếp Phong Lê – Founder AZReal qua hotline 0938.352.226 để trao đổi chi tiết trước khi xuống tiền.
