- Phong Lê
Có nên vay để đầu tư The Global City thời điểm này là câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc khi nhìn vào mặt bằng giá và tiến độ của đại đô thị 117,4ha này. Trong bối cảnh hạ tầng khu Đông như nút giao An Phú, cao tốc Long Thành – Dầu Giây mở rộng đang dần hoàn thiện, việc dùng đòn bẩy ngân hàng tại dự án do Masterise phát triển có thể nhân đôi lợi nhuận nhưng đồng thời cũng mang rủi ro lớn nếu tính toán sai.
Với góc nhìn của một người theo dõi Global City từ giai đoạn đầu, Phong Lê – Founder Công ty AZReal sẽ đi thẳng vào bài toán: nên vay bao nhiêu, với tầm nhìn bao lâu thì còn an toàn, và nhóm nhà đầu tư nào nên cân nhắc kỹ trước khi dùng đòn bẩy tại dự án này.
Đánh giá tổng thể có nên vay đầu tư The Global City trong giai đoạn này
Một điểm rất đáng chú ý hiện tại là The Global City Đỗ Xuân Hợp đã đi qua giai đoạn rủi ro lớn nhất là pháp lý – san lấp – hạ tầng cơ bản, tạo cơ hội rõ ràng cho nhà đầu tư ưu tiên dùng đòn bẩy.
Hạ tầng nội khu được triển khai đồng bộ, các trục chính kết nối Mai Chí Thọ – cao tốc Long Thành – Đỗ Xuân Hợp – Liên Phường đã thông, City Park và phố nhạc nước tạo traffic thật mỗi cuối tuần.
Thực tế dự án Global City
Ở phía sản phẩm, căn hộ Masteri Grand View, Lumiere Midtown, Masteri Park Place đã có mặt bằng giá khá rõ: đa số căn hộ dao động từ khoảng 6–22 tỷ/căn tùy tòa, loại căn và view.
Nhà phố SOHO ở vùng 32–72 tỷ/căn, biệt thự SOLA lên tới vài chục đến trên 100 tỷ/căn.
Về hạ tầng giao thông, các trục nút giao An Phú, cao tốc Long Thành – Dầu Giây mở rộng, sân bay Long Thành đang thi công mạnh mẽ, dự kiến hoàn thành từ cuối năm 2026.
Vì dự án đã vào pha hoàn thiện hạ tầng, giá bán cao hơn mặt bằng khu Đông, suất vay dự án Global City Masterise hiện rất hợp lý vì anh chị có thể định hình được thời điểm bàn giao, vận hành cũng như nắm được các mốc hạ tầng hoàn thiện mà không phải chi một số tiền quá lớn giai đoạn đầu.
Tuy nhiên, nếu kỳ vọng “vay 70–80%, lướt 1–2 năm chốt lời nhanh” thì theo kinh nghiệm thực chiến của tôi, xác suất rủi ro cũng rất cao, nhất là trong bối cảnh thị trường đang ưu tiên tài sản có dòng tiền thật và giữ giá, không còn “sóng nhanh” như trước.
Vì thế, mốc chiến lược nắm giữ 2 – 5 năm sau bàn giao, chấp nhận đi qua 1 năm lãi suất là kế hoạch tối ưu biên lợi nhuận cho anh chị.
Đòn bẩy chỉ an toàn khi anh chị kiểm soát được “giá vào hàng” và tiến độ dòng tiền theo từng đợt thanh toán. Trước khi quyết định vay ở Global City, hãy xác định rõ mặt bằng giá theo loại hình, diện tích và giai đoạn để ước tính khoản vay, phần vốn tự có và biên độ chịu lãi.
Xem chi tiết tại Giá bán The Global City
Nguyên tắc vay vốn an toàn khi đầu tư The Global City Đỗ Xuân Hợp
Đòn bẩy bản chất không xấu, vấn đề là dùng nó ở mức nào và trong khung thời gian nào. Với Global City, tôi luôn khuyến nghị khách hàng phải chốt rõ ba nguyên tắc: tỷ lệ vay tối đa, khả năng chịu đựng dòng tiền và thời gian nắm giữ tối thiểu.
Tỷ lệ vay tối đa nên dừng ở đâu?
Với sản phẩm căn hộ Global City, tôi thường chia làm ba ngưỡng:
Ngưỡng an toàn là vay tối đa khoảng 40–50% giá trị tài sản. Đây là vùng mà nếu lãi suất nhích lên 11–12%/năm, gia đình vẫn xoay xở được mà không phải cắt giảm quá nhiều chi tiêu.
Phối cảnh căn hộ dự án Global City, sản phẩm phù hợp với nhiều nhóm khách hàng nếu sử dụng đòn bẩy hợp lý
Ngưỡng chấp nhận được cho người thu nhập cao, dòng tiền ổn định là 50–60%. Ở vùng này, anh chị phải chắc rằng tổng tiền gốc và lãi hàng tháng không vượt quá khoảng 35–40% tổng thu nhập gia đình.
Trên 60–65% với tài sản cao cấp như dự án này, tôi đánh giá là bắt đầu nguy hiểm, trừ khi anh chị có tài sản khác dự phòng hoặc nguồn thu nhập kinh doanh rất ổn định, có thể chịu được biến động lãi suất và rủi ro trống thuê vài năm đầu.
Bài toán dòng tiền và lãi suất phải được tính trước khi đặt cọc
Tôi thường yêu cầu khách ngồi xuống tính thử một kịch bản cụ thể. Ví dụ, một căn 2PN khoảng 10 tỷ:
Nếu anh chị trả trước 4 tỷ, vay 6 tỷ với lãi suất giả định 10%/năm sau thời gian hỗ trợ, tiền lãi mỗi năm khoảng 600 triệu, tương đương 50 triệu/tháng, chưa tính gốc.
Trong vài năm đầu bàn giao tại dự án Global City, nếu chưa cho thuê tốt, gia đình phải chuẩn bị sẵn khoản này từ thu nhập chính.
Khi dự án bàn giao, giả sử cho thuê được 35–45 triệu/tháng, dòng tiền cho thuê sẽ bù được một phần lãi, nhưng rất hiếm khi đủ cả gốc lẫn lãi nếu vay trên 60%.
Vì vậy, bất kỳ bài toán vay vốn nào cũng phải dự trù giai đoạn 2–3 năm đầu tự gánh gần như toàn bộ chi phí ngân hàng, không nên kỳ vọng “tiền thuê trả hết tiền vay”.
Thời gian nắm giữ tối thiểu và kỳ vọng lợi nhuận
The Global City Quận 2 là câu chuyện downtown mới của TP.Thủ Đức, nên biên độ tăng giá hợp lý nên nhìn ở khung tối thiểu 5–10 năm.
Với những dự án tương tự trong quá khứ, mức tăng giá toàn chu kỳ thường dao động 30–70% tùy vị trí, dòng sản phẩm và giai đoạn mua.
Nếu xác định vay để đầu tư ở đây, theo tôi, anh chị nên chấp nhận nắm giữ tối thiểu 3 năm sau bàn giao, lý tưởng là 5–7 năm, để hưởng trọn giai đoạn hạ tầng hoàn thiện, tiện ích vận hành đủ sâu và cộng đồng cư dân lấp đầy.
Gợi ý kịch bản vay vốn cho từng nhóm nhà đầu tư tại Global City
Không có một câu trả lời “có” hay “không” chung cho tất cả mọi người khi vay mua The Global City Đỗ Xuân Hợp. Điều quan trọng là hiểu mình thuộc nhóm nào, mục tiêu gì, rồi mới quyết định có nên vay và vay tới đâu.
Nhóm mua để ở kết hợp tích sản
Đây là nhóm khách chiếm tỷ trọng lớn tại các phân khu căn hộ The Global City. Với nhóm này, tôi thường ưu tiên bài toán “an cư trước, tích sản sau”.
Phối cảnh căn hộ Masteri Park Place
Nếu gia đình có thu nhập ổn định, tổng thu nhập ròng mỗi tháng gấp ít nhất 3–4 lần số tiền trả ngân hàng, việc vay 50–60% để sở hữu một căn hộ ở trung tâm TP.Thủ Đức là có thể cân nhắc.
Giá trị sử dụng hằng ngày (con cái học gần, ba mẹ đi làm thuận tiện, môi trường sống tốt) cộng với khả năng tăng giá dài hạn giúp bù đắp chi phí lãi vay.
Nhóm đầu tư dài hạn, vốn trung bình đến khá
Đây là những khách đã có sẵn 40–60% giá trị tài sản, muốn dùng thêm một phần đòn bẩy để tối ưu lợi nhuận.
Với nhóm này, The Global City Quận 2 phù hợp cho chiến lược chọn đúng block, đúng hướng view, đúng cơ cấu căn để nắm giữ trung – dài hạn.
Kịch bản thường thấy là dùng vốn tự có khoảng 50%, vay 50%, tận dụng các gói hỗ trợ lãi suất trong 18–24 tháng để giảm áp lực giai đoạn xây dựng.
Tóm lại, vay để đầu tư dự án The Global City thời điểm này là lựa chọn có thể xem xét, nhưng không phải phù hợp cho tất cả. Đòn bẩy nên dừng quanh vùng 40–60% giá trị tài sản, đi cùng một kế hoạch trả nợ rõ ràng và dự phòng được kịch bản lãi suất tăng hoặc dòng tiền cho thuê chưa như kỳ vọng trong vài năm đầu.
Nếu anh chị cần được tư vấn chiến lược vay vốn và lựa chọn sản phẩm phù hợp với ngân sách cũng như mục tiêu đầu tư, hãy liên hệ ngay với Phong Lê – Founder AZReal qua số hotline: 0938.352.226 để được hỗ trợ 1:1!
