- Phong Lê
Grand Marina Saigon có đang bị định giá quá cao so với mặt bằng Quận 1? Đây là câu hỏi mà hầu hết khách hàng đặt ra khi nghe mức giá 380–500 triệu/m² cho căn hộ hàng hiệu Marriott, JW Marriott ngay quỹ đất Ba Son. Trong bối cảnh Masterise Homes phát triển loạt dự án hạng sang tại trung tâm Sài Gòn, việc so sánh dự án Grand Marina Saigon với Vinhomes Golden River, The Marq hay các dòng căn hộ cao cấp Quận 1 khác trở thành bước bắt buộc trước khi xuống tiền.
Trong bài viết dưới đây, Phong Lê – Founder AZReal sẽ phân tích chi tiết vùng giá Grand Marina Ba Son so với mặt bằng căn hộ Quận 1, bóc tách phân giá trị đến từ quỹ đất Ba Son, thương hiệu Marriott – JW Marriott và cách vận hành branded residences, đồng thời chỉ ra dự án này phù hợp với nhóm khách nào, chiến lược nào.
Giá Grand Marina Saigon đang đứng ở đâu so với mặt bằng Quận 1?
Khi nhìn thuần về con số, Grand Marina Ba Son đang ở một “tầng giá” riêng so với phần còn lại của Quận 1.
Theo một số bảng giá cập nhật, căn 1 phòng ngủ diện tích 44–65m² đang được chào từ khoảng 24,5–35 tỉ, căn 2–3 phòng ngủ có thể chạm 50–75 tỉ tuỳ diện tích, view và tháp.
Nếu quy đổi về đơn giá, nhiều căn rơi vào vùng 380–500 triệu/m², đặc biệt những sản phẩm view sông, tầng cao, mang thương hiệu JW Marriott.
Hình ảnh căn hộ 3PN được định giá 60 tỷ/căn tại dự án
Về bản chất, đây là vùng giá đang tiệm cận các thị trường căn hộ hàng hiệu ở một số thành phố lớn trong khu vực, chứ không còn đơn thuần là mặt bằng “cao cấp nội đô” thông thường.
Điều này giải thích vì sao đa phần nhà đầu tư khi tiếp cận Grand Marina Ba Son đều đặt câu hỏi về câu chuyện định giá, chứ không chỉ xem đây là một dự án ở trung tâm để so sánh như bình thường.
Khi đặt câu hỏi Grand Marina có bị định giá quá cao so với mặt bằng Quận 1 hay không, cần nhìn lại cấu trúc giá theo từng tháp, từng view sông – view thành phố và so sánh với các dự án cùng phân khúc lân cận. Từ đó mới đánh giá được premium có hợp lý hay không.
Quý khách có thể bấm xem giá bán và chính sách bán hàng tại: Giá Grand Marina Saigon
So sánh giá Grand Marina với mặt bằng Quận 1
Ở ngay cạnh, Vinhomes Golden River – cũng nằm trên trục Tôn Đức Thắng, ven sông Sài Gòn – đang có đơn giá trung vị khoảng 175–180 triệu/m², cao hơn mặt bằng Quận 1 khoảng 14% nhưng vẫn chỉ bằng một nửa vùng giá Marina Saigon.
The Grand Manhattan trên đường Cô Giang có đơn giá trung vị khoảng 235 triệu/m², cao hơn trung vị Quận 1 khoảng 53%.
The Marq tại Nguyễn Đình Chiểu – Mạc Đĩnh Chi được nhiều nguồn ghi nhận vùng giá khoảng 180–200 triệu/m² ở thị trường thứ cấp, tuỳ loại căn và vị trí.
Vì thế, Grand Marina Saigon đang đắt hơn nhóm căn hộ cao cấp/hạng sang Quận 1 khoảng 1,5–2 lần.
Những yếu tố tác động đến vùng giá Grand Marina Saigon
Việc Marina Saigon đắt hơn mặt bằng Quận 1 không xảy ra ngẫu nhiên. Giá bán đang phản ánh tổng hợp nhiều lớp giá trị: quỹ đất Ba Son ven sông hiếm hoi, vị trí kết nối lõi tài chính hiện hữu và Thủ Thiêm, mô hình căn hộ hàng hiệu gắn với Marriott/JW Marriott và chuẩn dịch vụ vận hành tương đương khách sạn 5 sao.
Đồng thời, dự án đi theo xu hướng bất động sản hàng hiệu toàn cầu với mức cộng giá 20–30% so với dòng sản phẩm không gắn thương hiệu trong cùng phân khúc.
Quỹ đất Ba Son ven sông độc bản
Căn hộ Grand Marina toạ lạc trên phần đất Ba Son ven sông, ngay số 2 Tôn Đức Thắng, kết nối trực tiếp cầu Thủ Thiêm 2, ga Metro Ba Son và lõi Đồng Khởi – Nguyễn Huệ.
Vị trí dự án Grand Marina Quận 1
Xác suất để trong tương lai xuất hiện thêm một quỹ đất 10ha ven sông, ngay trung tâm Quận 1, đủ lớn để phát triển một tổ hợp căn hộ hàng hiệu tương tự gần như bằng 0.
Đó là yếu tố khan hiếm tuyệt đối mà các dự án cùng phân khúc ở vị trí kém “lõi” hơn không thể sao chép.
Ở góc độ danh mục, đây là loại tài sản mà nhiều nhà đầu tư siêu giàu muốn sở hữu 1–2 sản phẩm để tích sản dài hạn, hơn là để tối ưu dòng tiền hàng năm.
Căn hộ hàng hiệu chuẩn vận hành Marriott & JW Marriott
Các báo cáo về bất động sản hàng hiệu cho thấy trung bình trên thế giới, căn hộ gắn thương hiệu khách sạn lớn thường được bán cao hơn khoảng 25–30% so với dự án cùng phân khúc nhưng không có thương hiệu, tại cùng thị trường.
Ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương, mức cộng giá này trung bình khoảng 21–23% và đang có xu hướng tăng dần khi nhu cầu của nhóm khách hàng nhiều tài sản mở rộng.
Grand Marina Saigon lại là dự án căn hộ hàng hiệu đầu tiên tại Việt Nam mang cùng lúc hai thương hiệu Marriott Residences và JW Marriott Residences, do chính Marriott tham gia vận hành.
Điều đó có nghĩa dự án vừa hưởng lợi từ biên cộng thêm thương hiệu nói chung, vừa cộng thêm một lớp giá trị mở màn của bất động sản hàng hiệu tại TP.HCM.
Với nhóm khách hàng sưu tầm tài sản mang thương hiệu quốc tế, đây là yếu tố rất quan trọng.
Đội ngũ dịch vụ quản gia theo tiêu chuẩn Marriott quốc tế
Dịch vụ vận hành, cộng đồng cư dân đẳng cấp
Phí quản lý tại Grand Marina nằm trong nhóm cao nhất thị trường, đổi lại là chuẩn dịch vụ concierge 24/7, vận hành tiện ích, an ninh, bảo trì… ở mức tương đương nhiều dự án hàng hiệu tại các thành phố lớn.
Mức phí này vô hình trung cũng là “bộ lọc mềm” cho cộng đồng cư dân – đa phần là doanh nhân, nhà đầu tư có năng lực tài chính rất cao hoặc khách quốc tế ở dài hạn.
Grand Marina Saigon có đang bị định giá quá cao? Góc nhìn của chuyên gia
Vậy với tất cả những yếu tố đó, Grand Marina có đang bị định giá quá cao so với mặt bằng Quận 1 hay không?
Ở góc nhìn của tôi, nếu so với trung vị Quận 1 khoảng 154 triệu/m², Grand Marina Ba Son đang cao hơn khoảng 125–130%.
So với Vinhomes Golden River, The Marq, The Grand Manhattan – những dự án cao cấp/hạng sang tiêu biểu – dự án vẫn cao hơn khoảng 1,5–2 lần.
Nhìn ở góc độ này, có thể nói dự án đang được định giá “mạnh tay” nếu anh chị dùng mặt bằng căn hộ cao cấp Quận 1 làm chuẩn.
Với nhà đầu tư ưu tiên tối đa hoá tỷ suất lợi nhuận cho thuê hoặc biên lợi nhuận lướt sóng ngắn hạn, rõ ràng đây không phải vùng giá dễ chịu.
Tuy nhiên, nếu anh chị thuộc nhóm đã có nhiều bất động sản ở các khu vực khác, và muốn sở hữu 1–2 tài sản lõi ở trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, câu chuyện lại rất khác.
Ở phân khúc này, điều nhà đầu tư cân nhắc không chỉ là tỷ suất cho thuê hàng năm, mà là: tài sản có giữ giá, tích luỹ giá trị theo độ khan hiếm quỹ đất, thương hiệu và lịch sử vận hành hay không. Dự án của Masterise được thiết kế để phục vụ đúng nhóm khách đó.
Grand Marina Saigon đang được định giá cao hơn rõ rệt so với mặt bằng căn hộ cao cấp Quận 1, cả về số liệu trung vị lẫn so với các dự án như Vinhomes Golden River, The Marq hay The Grand Manhattan. Phần chênh giá đó đến từ sự kết hợp của quỹ đất Ba Son ven sông hiếm hoi, mô hình căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott và chuẩn vận hành theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao.
Nếu quý khách đang cân nhắc đưa dự án vào danh mục, anh chị có thể gọi trực tiếp cho tôi, Phong Lê, Founder AZReal – qua hotline 0938.352.226 để cùng phân tích chi tiết!
