- Phong Lê
Grand Marina Saigon hiện được xem là một trong những dự án căn hộ có đơn giá cao nhất TP.HCM, với nhiều tin rao thứ cấp ghi nhận vùng giá khoảng 350–500 triệu/m², thậm chí một số căn 1 phòng ngủ đặc biệt chạm ngưỡng 24–30 tỷ cho diện tích chỉ hơn 50–60m², tương đương 450–560 triệu/m². Trong khi đó, các dự án cao cấp cùng khu vực như Vinhomes Golden River hay The Marq thường xoay quanh 180–250 triệu/m², hiếm căn vượt 300 triệu/m².
Ở góc nhìn của Phong Lê – Founder AZReal với 11 năm làm bất động sản cao cấp, câu hỏi không nên dừng ở “đắt hay rẻ”, mà là: tại sao thị trường chấp nhận vùng giá đó, những yếu tố nào đang định giá cho Grand Marina? Bài viết này tôi sẽ đi thẳng vào dữ liệu, so sánh để quý khách tự trả lời cho mình.
Grand Marina Saigon đang được định giá ở đâu so với mặt bằng Quận 1?
Grand Marina là khu căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott do chủ đầu tư Masterise Homes phát triển trên khu đất khoảng 10ha Ba Son, mặt tiền sông Sài Gòn, số 2 Tôn Đức Thắng, trung tâm Quận 1.
Ở thị trường thứ cấp, nhiều bảng giá cho thấy căn hộ 1–3 phòng ngủ đang giao dịch quanh vùng 350–500 triệu/m², tương đương 20–80 tỉ/căn tùy diện tích, view và tòa.
Hình ảnh dự án Grand Saigon Masterise Homes
Đây là vùng giá cao nhất trong nhóm căn hộ bán ở TP.HCM hiện nay, và là lý do dự án được gắn mác “đắt nhất Sài Gòn”. Nếu đặt Grand Marina Saigon cạnh các dự án cao cấp cùng khu vực, sự chênh lệch rất rõ.
Vinhomes Golden River Ba Son, cũng ven sông ngay Bình Thạnh, đang giao dịch khoảng 160–370 triệu/m², phần lớn trong vùng 170–230 triệu/m².
The Marq trên đường Nguyễn Đình Chiểu, một dự án cao cấp trung tâm Quận 1 khác, ghi nhận đơn giá khoảng 180–260 triệu/m².
Như vậy, Grand Marina Saigon đang nằm cao hơn mặt bằng Quận 1 khoảng 50–100%, thậm chí hơn, nếu so từng phân khúc chi tiết.
Rõ ràng ở hiện tại, giá bán Marina Ba Son đắt nhất Quận 1, cốt lõi nằm ở vị trí hiếm, thương hiệu Marriott và lợi thế mặt tiền sông. Tuy nhiên, để xác định mức độ “xứng đáng” trong dài hạn, quý khách cần nắm rõ mặt bằng giá từng loại hình sản phẩm và biên độ tăng giá kỳ vọng.
Chi tiết giá bán các loại căn hộ, quý khách có thể bấm xem tại: Giá bán Grand Marina Saigon
3 Yếu tố chính quyết định giá trị Grand Marina Saigon
Dự án Grand Marina không chỉ là một dự án căn hộ cao tầng ở Quận 1, mà là một tổ hợp branded residences Marriott & JW Marriott quy mô lớn bậc nhất thế giới, trên quỹ đất Ba Son ven sông còn sót lại, ngay cạnh ga Metro Ba Son và cầu Thủ Thiêm 2.
Vùng giá “đắt nhất Sài Gòn” vì vậy không chỉ phản ánh giá xây dựng hay nội thất, mà là tổng hợp của vị trí, thương hiệu, dịch vụ, pháp lý và câu chuyện khan hiếm. Dưới đây là những lớp giá trị tôi thường phân tích với khách.
Vị trí lõi Ba Son, quỹ đất ven sông gần như không thể lặp lại
Ba Son là khu đất ven sông đối diện trực tiếp khu vực trung tâm cũ, kề cận trục Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh, nằm giữa Nhà hát Thành phố, Nguyễn Huệ, Thảo Cầm Viên và Thủ Thiêm.
Vị trí này vừa tiếp cận “CBD hiện hữu”, vừa kết nối thẳng sang “CBD mở rộng” Thủ Thiêm qua cầu Ba Son, đồng thời ôm trọn mặt sông Sài Gòn, điều gần như không thể thay thế.
Vị trí đắt giá không thể sao chép của Grand JW Marriott
Với Grand Marina Saigon, xác suất xuất hiện thêm một khu đất 10ha ven sông, cạnh ga metro, ngay trung tâm Quận 1 gần như bằng 0.
Điều đó tạo ra một lớp giá trị khan hiếm mà các dự án Quận 1 phía trong, hoặc các tuyến thứ cấp hơn không thể có, dù nội thất có đẹp tới đâu.
Branded residences Marriott & JW Marriott
Grand Marina là dự án căn hộ hàng hiệu đầu tiên tại Việt Nam gắn đồng thời hai thương hiệu Marriott Residences và JW Marriott Residences, được Masterise Homes phát triển và vận hành theo tiêu chuẩn của Marriott International.
Ở nhóm khách hàng siêu giàu, đây không chỉ là cái tên, mà là một bộ chuẩn rất cụ thể về dịch vụ, vận hành, bảo trì, tiêu chuẩn nhân sự, trải nghiệm cư dân.
Các nghiên cứu của Savills cho thấy branded residences trên thế giới đạt mức premium trung bình khoảng 30–33% so với sản phẩm không gắn thương hiệu cùng phân khúc, nhờ chất lượng dịch vụ và khả năng giữ hình ảnh theo thời gian.
Trong trường hợp Grand Marina Saigon, premium này còn được cộng thêm bởi việc dự án là “điểm đặt chân đầu tiên” của Marriott/JW Marriott ở phân khúc căn hộ hàng hiệu tại Việt Nam, nên có yếu tố hàng hiếm và độc bản mà thị trường lẫn nhà sưu tầm rất quan tâm.
Dịch vụ vận hành và cộng đồng cư dân đẳng cấp
Khi anh chị mua căn hộ tại Grand Marina Saigon, anh chị mua luôn một hệ thống concierge 24/7, housekeeping, dịch vụ kỹ thuật, quản lý tiện ích theo chuẩn khách sạn 5 sao – điều mà phần lớn dự án cao cấp trong nước chưa làm được tới mức độ nhất quán.
Phí quản lý tại đây khoảng 8–9 USD/m²/tháng, cao hơn nhiều so với Vinhomes Golden River hay The Marq, nhưng đổi lại là một chất lượng vận hành tương đồng các JW Marriott Residences quốc tế.
Đội ngũ quản gia chuyên nghiệp tại Grand Marina
Mức phí này cũng là một “bộ lọc mềm” cho cộng đồng cư dân. Người sẵn sàng trả vài trăm triệu mỗi tháng cho phí quản lý một căn hộ thường thuộc nhóm doanh nhân, nhà đầu tư có thu nhập và tài sản rất cao, hoặc khách quốc tế ở dài hạn.
Điều đó tạo ra một cộng đồng tương đối đồng nhất về mức sống, hành vi, thói quen tiêu dùng, yếu tố mà nhiều chủ nhà sẵn sàng trả thêm tiền để được hưởng.
Grand Marina Saigon có đáng để xuống tiền ở vùng giá này?
Tôi luôn nói thẳng với khách: Grand Marina không phải dự án để “lướt sóng”, cũng không phải nơi tối ưu ROI nếu anh chị chỉ có một lượng vốn vừa phải.
Ở vùng giá 350–500 triệu/m², câu chuyện chính là sở hữu tài sản lõi siêu trung tâm, branded residences quốc tế, và sưu tầm sự khan hiếm của quỹ đất Ba Son trong 10–20 năm tới.
Về dòng tiền, mức thuê của các căn 1–3 phòng ngủ tại dự án hiện tại đang được ghi nhận trong vùng 48–120 triệu/tháng, tùy loại căn, nội thất và view.
Hình ảnh phòng ngủ căn hộ 3PN Marina Saigon
Nếu giả định suất vốn 20–60 tỉ/căn, tỷ suất cho thuê ròng sau chi phí có thể nằm quanh 2,5–4%/năm – không phải quá cao nếu so với các dự án xa trung tâm, nhưng khá ổn trong phân khúc hàng hiệu.
Phần còn lại nằm ở khả năng giữ giá và tăng giá theo quỹ đất, theo thương hiệu và theo đà phát triển của trung tâm tài chính.
Nếu nhìn đơn thuần trên mét vuông xây dựng, Grand Marina Saigon chắc chắn đắt hơn mặt bằng Quận 1 từ vài chục tới cả trăm phần trăm. Nhưng nếu cộng đủ các lớp giá trị: vị trí Ba Son ven sông không thể lặp lại, branded residences Marriott & JW Marriott, dịch vụ vận hành chuẩn khách sạn 5 sao, pháp lý đã dần hoàn thiện và cộng đồng cư dân, thì vùng giá hiện tại không phải vô lý, mà là cái giá của một tài sản lõi rất đặc thù. Nó chỉ “xứng đáng” khi anh chị thật sự cần đúng loại tài sản đó, với tầm nhìn đủ dài và cấu trúc vốn đủ an toàn.
Nếu quý khách đang phân vân có nên dành một phần danh mục cho dự án, hãy liên hệ trực tiếp Phong Lê – Founder AZReal qua hotline 0938.352.226 để được phân tích chi tiết!
