Đánh giá khả năng khai thác cho thuê The Global City sau khi hình thành

Khai thác cho thuê The Global City là câu chuyện không chỉ dừng lại ở một vài con số lợi suất, mà gắn chặt với vị trí “downtown mới” của TP.HCM, cấu trúc sản phẩm và cách vận hành toàn khu 117,4ha bởi Tập đoàn Masterise. Khi đại đô thị dần hoàn thiện hạ tầng, City Park, kênh đào nhạc nước, trung tâm thương mại và cộng đồng cư dân về ở ổn định, biên độ khai thác cho thuê sẽ khác hẳn giai đoạn đầu bàn giao. 

Bài viết này, Phong Lê – Founder AZReal sẽ tập trung đánh giá khả năng khai thác cho thuê dự án The Global City sau khi hình thành, theo từng dòng sản phẩm để nhà đầu tư có góc nhìn toàn diện trước khi ra quyết định.

Đánh giá nguồn cầu thuê tại The Global City sau khi vận hành

Theo kinh nghiệm của tôi, sau khi Global City hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân, nguồn cầu thuê không chỉ đến từ cư dân nội khu mà còn từ chuyên gia khu công nghệ cao, nhân sự văn phòng Thủ Thiêm – An Phú và khách trung – dài hạn. 

Việc hiểu đúng cấu trúc khách thuê là nền tảng để tôi bóc tách được mức giá hợp lý và chiến lược sản phẩm phù hợp.

Dòng khách chuyên gia và quản lý cấp trung – cao

Khi The Global City Đỗ Xuân Hợp hoàn thiện, trục Mai Chí Thọ – Đỗ Xuân Hợp – Liên Phường – cao tốc Long Thành sẽ hình thành dải văn phòng, thương mại, dịch vụ dày đặc kết nối với Quận 1, Thủ Thiêm, An Phú, Khu Công nghệ cao, Cát Lái.

Nhóm khách thuê chính cho căn hộ cao tầng là:

• Chuyên gia, quản lý làm việc tại khu văn phòng Thủ Thiêm, An Phú, Khu Công nghệ cao.
• Chủ doanh nghiệp nhỏ, start-up công nghệ, công ty dịch vụ tài chính – tư vấn.
• Nhân sự cấp trung – cao tại các tập đoàn đa quốc gia, công ty công nghệ, tài chính.

Đây là tệp chấp nhận chi trả mức thuê cao hơn mặt bằng khu vực lân cận nếu được đổi lại vị trí trung tâm, tiện ích all-in-one, môi trường sống đẳng cấp và chuẩn vận hành quốc tế.

Phối cảnh căn hộ Global City, sản phẩm lý tưởng cho tệp khách chuyên gia và quản lý cấp trung – cao

Không phải ngẫu nhiên dự án thu hút tệp khách thuê là chuyên gia và quản lý cấp cao, những người sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn để an cư dài hạn. Với tổ hợp tiện ích “all-in-one” đẳng cấp theo định hướng “downtown mới”, dự án mang lại trải nghiệm sống khác biệt, đáp ứng nhu cầu sống cao cấp của tệp khách hàng này.

Để biết chi tiết, anh chị bấm xem tại: Tiện ích The Global City

Tệp khách thuê cao cấp: Việt kiều và người nước ngoài

Khi kênh nhạc nước, City Park, trung tâm thương mại, bến du thuyền và chuỗi F&B hoạt động sôi động, The Global City Quận 2 có khả năng hút tệp khách:

• Việt kiều, gia đình người Việt đang sống – làm việc ở nước ngoài muốn có nơi ở chuẩn cao khi về Việt Nam.
• Người nước ngoài quen trục Thảo Điền – khu Đông, muốn nâng cấp trải nghiệm sống trong một “downtown mới”.
• Chuyên gia thường xuyên di chuyển giữa TP.HCM, các khu công nghiệp Đồng Nai, Bình Dương và sân bay Long Thành.

Tệp này ưu tiên căn hộ diện tích vừa phải nhưng thiết kế đẹp, nội thất tốt, view kênh đào, City Park, Landmark 81… và thường ký hợp đồng thuê dài hạn 1–3 năm nếu sản phẩm và dịch vụ ổn định.

Căn hộ view kênh đào dự án Global City là lựa chọn của phần lớn tệp khách Việt Kiều và người nước ngoài

Khách hàng cao cấp, thượng lưu muốn không gian sống yên tĩnh, gần gũi thiên nhiên

Nhà phố, biệt thự SOLA tại The Global City sẽ hưởng lợi từ hai lớp cầu:

• Cầu nội khu: hơn chục nghìn cư dân sống trong khu vực Nam Rạch Chiếc, và các dự án cao cấp lân cận như Lake View…
• Cầu ngoại khu: khách từ Thảo Điền, Thủ Thiêm, khu vực An Phú, khách làm việc tại các tòa văn phòng, khách vãng lai đến City Park, phố nhạc nước, trung tâm thương mại, sự kiện.

Phối cảnh biệt thự SOLA với thiết kế đẳng cấp, phù hợp cho khách hàng thượng lưu

Khách hàng là chủ doanh nghiệp, hoặc các thương hiệu lớn muốn khai thác kinh doanh

Khi nhịp hoạt động của khu vực này dày lên, những trục chính như đường Đỗ Xuân Hợp, ven kênh đào nhạc nước sẽ phù hợp chuỗi F&B, thương hiệu lớn; các tuyến trong phù hợp dịch vụ thiết yếu, văn phòng, giáo dục. 

Sức cầu thuê mặt bằng được quyết định bởi: lượng khách thường xuyên, sức mua của cư dân, và khả năng tổ chức sự kiện – hoạt động giải trí kéo traffic về khu.

Hình ảnh nhà phố SOHO dự án Global City nhộn nhịp và đang dần được lấp đầy sau khi vận hành

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và chiến lược khai thác cho thuê The Global City

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và chiến lược khai thác cho thuê tại Global City không thể nhìn bằng một con số cố định, mà phải gắn với từng dòng sản phẩm, mức hoàn thiện và tệp khách thuê cụ thể. 

Ở phần này, tôi sẽ bóc tách khung lợi nhuận hợp lý và gợi ý chiến lược khai thác phù hợp cho nhà phố và căn hộ.

Khung lợi suất tham chiếu theo từng dòng sản phẩm

Với bối cảnh mặt bằng giá và vị thế dự án The Global City, có thể đặt một khung tham chiếu tương đối như sau (ở giai đoạn đại đô thị đã vận hành tương đối đầy đủ):

• Căn hộ 1–2 phòng ngủ: lợi suất 3–4%/năm với điều kiện giá vốn hợp lý, hoàn thiện nội thất tốt, chọn được view và tầng đẹp.
• Căn hộ 3–4 phòng ngủ, duplex, penthouse: lợi suất thấp hơn nếu cho thuê dài hạn; phù hợp tệp khách đặc thù hoặc khai thác ngắn hạn linh hoạt, nhưng rủi ro trống kỳ cũng cao hơn.
• Nhà phố SOHO, SOLA: lợi suất mục tiêu 4,5–6%/năm sau khi hoàn tất giai đoạn ổn định, với điều kiện chọn đúng trục, tối ưu mặt bằng và giữ được thương hiệu thuê lâu dài.

Điểm mấu chốt là: lợi suất không thể tách rời giá vốn và thời điểm mua. Nhà đầu tư vào giai đoạn giá đã “neo” ở mức cao sẽ khó đạt cùng biên lợi suất với người mua sớm hơn, trừ khi chọn được sản phẩm có yếu tố chênh lệch đặc biệt (view, góc, trục phố).

Chiến lược khai thác căn hộ cho thuê

Với căn hộ The Global City Masterise, chiến lược hợp lý là chấp nhận mức giá thuê cạnh tranh để đổi lấy tỉ lệ lấp đầy cao và ổn định, thay vì cố đẩy giá thuê lên mức tối đa rồi chấp nhận rủi ro trống dài ngày. 

Một căn 2 phòng ngủ 75m² giá vốn 11 tỷ, cho thuê 32 triệu/tháng đã có lợi suất khoảng 3,5%/năm trong điều kiện ổn định, chưa tính tăng giá trị tài sản theo hạ tầng.

Cần chú ý tới:

• Ngân sách hoàn thiện nội thất: nếu chi quá tay, thời gian thu hồi vốn nội thất sẽ kéo dài, kéo giảm hiệu quả tổng thể.
• Độ linh hoạt của căn: ưu tiên layout dễ bố trí nội thất, có thể phù hợp cả gia đình nhỏ và nhóm 2–3 chuyên gia ở chung.
• Quản lý vận hành: dịch vụ sửa chữa, chăm sóc khách thuê, phương thức thanh toán rõ ràng giúp giữ khách dài hạn.

Bài toán khai thác nhà phố

Với nhà phố Global City, chiến lược khai thác cho thuê cần nhìn trong khung tối thiểu 5–7 năm:

• Giai đoạn đầu, có thể chấp nhận mức giá thuê thấp hơn biên mục tiêu để nhanh chóng lấp đầy, tạo dòng khách đều và định hình tuyến phố.
• Khi khu vực ổn định, đã được định hình, có thể tái đàm phán giá thuê hoặc thay thế bằng thương hiệu có sức chi trả cao hơn.
• Một phần nhà phố nên được thiết kế linh hoạt: có thể tách tầng để vừa làm mặt bằng kinh doanh tầng trệt, vừa cho thuê văn phòng – căn hộ dịch vụ các tầng trên.

Trong mọi kịch bản, cần chuẩn bị sẵn phương án dòng tiền ít nhất 2–3 năm đầu mà không phụ thuộc hoàn toàn vào tiền thuê, để tránh phải bán ra ở thời điểm thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị vị trí.

Trong dài hạn, khả năng khai thác cho thuê The Global City được củng cố bởi ba lớp nền tảng: vị trí trung tâm TP.Thủ Đức gắn với cao tốc và nút giao chiến lược, quy hoạch đại đô thị all-in-one và câu chuyện “downtown mới” ngày càng rõ nét, cùng sức mua – sức thuê của tệp khách trung lưu – thượng lưu tại khu Đông. Tuy nhiên, lợi suất thực tế mỗi nhà đầu tư nhận được sẽ khác nhau tùy thời điểm mua, loại sản phẩm, cách chọn vị trí và mức độ chuẩn bị dòng tiền cho giai đoạn đầu vận hành. 

Nếu anh chị cần tôi bóc tách chi tiết kịch bản cho thuê, dòng tiền và tỷ suất lợi nhuận cho từng loại sản phẩm, có thể liên hệ trực tiếp qua hotline 0938.352.226!