- Phong Lê
Tiềm năng cho thuê căn hộ Grand Marina Saigon đang trở thành câu hỏi lớn với nhiều nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền bền vững từ căn hộ hàng hiệu ven sông Sài Gòn. Nằm trên quỹ đất Ba Son hiếm hoi giữa trung tâm Quận 1, Grand Marina Ba Son do chủ đầu tư Masterise Homes phát triển, gắn thương hiệu Marriott và JW Marriott, được định vị là “branded residences” cao cấp bậc nhất thị trường.
Nhưng với mặt bằng giá bán rất cao, liệu bài toán cho thuê tại Grand Marina Saigon có còn đủ hấp dẫn so với các dự án hạng sang khác tại lõi CBD?
Trong bài viết dưới đây, tôi sẽ phân tích chi tiết mức giá thuê thực tế, tỷ suất lợi nhuận, tệp khách thuê và cách tối ưu bài toán dòng tiền cho căn hộ Grand Marina Quận 1. Mời quý khách đọc tiếp chia sẻ chuyên sâu từ Phong Lê – Founder AZReal với 11 năm kinh nghiệm bất động sản và 5 năm trực tiếp triển khai các dự án của Masterise Homes.
Tiềm năng cho thuê căn hộ Grand Marina Saigon dưới góc nhìn chuyên gia
Tiềm năng cho thuê của Grand Marina Quận 1 trước hết thể hiện ở mức giá thị trường chấp nhận và cầu thuê thực tế.
Khi nhìn kỹ các biên giá và so sánh với những dự án ven sông khác, anh chị sẽ thấy đây là phân khúc rõ ràng dành cho tệp thu nhập rất cao, đổi lại là khả năng giữ giá thuê và độ ổn định dòng tiền tốt hơn mức trung bình.
Theo các nguồn uy tín tôi cập nhật cuối 2025, căn hộ Marina Saigon đang được chào thuê quanh vùng 40–206 triệu/tháng, trong đó căn 1 phòng ngủ khoảng 38–100 triệu/tháng, căn 2 phòng ngủ 59–120 triệu/tháng, căn 3 phòng ngủ 100–212 triệu/tháng tùy diện tích, tòa tháp và hướng nhìn.
Hình ảnh sang trọng tại căn hộ Grand Marina
Đây là mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với nhiều dự án cao cấp khác ở Quận 1, nhưng phù hợp với vị trí Ba Son và cấu trúc dịch vụ theo chuẩn khách sạn 5 sao.
Nếu đối chiếu với giá bán thứ cấp hiện nay: 1 phòng ngủ khoảng 18–28 tỷ, 2 phòng ngủ 35–55 tỷ, 3 phòng ngủ 60–80 tỷ tùy diện tích và hướng sông, tỷ suất cho thuê ròng thường nằm quanh 2–4%/năm trong kịch bản cho thuê dài hạn, đã trừ các chi phí cơ bản.
Đây là vùng lợi suất quen thuộc của bất động sản hạng sang trung tâm; điểm khác biệt của dự án nằm ở chỗ khách thuê sẵn sàng trả cao hơn cho dịch vụ quản lý theo chuẩn Marriott và vị trí “đặt chân” ngay lõi tài chính – hành chính của thành phố.
Khi phân tích tiềm năng cho thuê căn hộ Grand Marina Quận 2 và tệp khách hàng tinh chọn nơi đây để ở, một biến số rất quan trọng là khả năng di chuyển hằng ngày: đi làm, đi sân bay, kết nối các trung tâm dịch vụ – tài chính. Yếu tố này gắn chặt với lợi thế metro ngay chân dự án.
Quý khách có thể bấm xem bài phân tích chi tiết tại: Ga Metro Ba Son – Tuyến Metro số 1: Lợi thế cho Grand Marina Saigon
Những tệp khách chính sẽ chọn sống tại Grand Marina Saigon
Câu hỏi cốt lõi của bài toán cho thuê không phải “giá bao nhiêu một tháng”, mà là “ai sẽ sống ở đó và vì sao họ chọn địa điểm này thay vì dự án khác”.
Ở dự án Marina Saigon, tôi thường chia tệp khách thuê thành một vài nhóm rõ ràng, mỗi nhóm gắn với loại căn, thời gian thuê và cách sử dụng khác nhau. Nếu nắm rõ chân dung từng nhóm, anh chị sẽ dễ thiết kế sản phẩm cho thuê hơn rất nhiều.
Chuyên gia nước ngoài và lãnh đạo cấp cao làm việc tại trung tâm
Đây là nhóm khách rất quen thuộc với hệ thống Marriott trên toàn cầu, thường là giám đốc chi nhánh, giám đốc khu vực, chuyên gia tư vấn tài chính, luật sư, lãnh đạo các tập đoàn đa quốc gia.
Họ cần một nơi ở ngay trung tâm Quận 1, di chuyển vài phút tới khu vực Đồng Khởi – Nguyễn Huệ, khu văn phòng, lãnh sự quán, và ưu tiên chất lượng dịch vụ quản lý hơn là diện tích quá lớn.
Nhóm này thường chọn căn 1–2 phòng ngủ, diện tích 50–90m², view sông hoặc view thành phố thoáng, nội thất đồng bộ và có dịch vụ dọn phòng, giặt ủi, hỗ trợ đặt dịch vụ hằng ngày.
Mức ngân sách thuê của họ thường nằm trong khung 2.000–4.000 USD/tháng, tương đương khoảng 50–100 triệu/tháng, tùy cấp bậc và chính sách housing của doanh nghiệp.
Doanh nhân Việt và gia đình có nhiều tài sản
Nhóm thứ hai là doanh nhân, chủ doanh nghiệp, gia đình có nhiều bất động sản, đang sống ở Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng hoặc có nhà phố riêng nhưng muốn sở hữu hoặc thuê thêm một căn hộ trung tâm để tiện làm việc, gặp gỡ đối tác, cho con cái học tập ở khu vực lõi đô thị.
Họ có xu hướng chọn căn 2–3 phòng ngủ, diện tích 90–150m², ưu tiên tầm nhìn đẹp và không gian sinh hoạt đủ cho cả gia đình nhỏ.
Hình ảnh tầm view đắt giá từ phòng ngủ căn hộ 3PN Marina Saigon
Việt kiều và nhà đầu tư quốc tế cần “căn cứ” lâu dài tại TP.HCM
Một tệp khác khá rõ tại Grand Marina Sài Gòn là Việt kiều và nhà đầu tư quốc tế thường xuyên trở lại Việt Nam để kinh doanh, quản lý tài sản hoặc đơn giản là muốn có một chỗ ở ổn định thay vì khách sạn.
Họ quen với chuẩn sống của các thành phố lớn, nên đánh giá cao mô hình căn hộ hàng hiệu: đầy đủ tiện ích, dịch vụ như khách sạn nhưng có cảm giác “nhà riêng”.
Nhóm này có thể chấp nhận hợp đồng thuê 1–3 năm, thậm chí thuê trước rồi sau đó tiến tới mua hẳn một căn khi đã trải nghiệm đủ lâu.
Loại căn họ chọn khá đa dạng, từ 1 phòng ngủ nếu sống một mình, đến 2–3 phòng ngủ nếu đi cùng gia đình.
Khách thuê theo hợp đồng doanh nghiệp và gói “nhà ở cho chuyên gia”
Cuối cùng là nhóm khách thuê thông qua hợp đồng doanh nghiệp: ngân hàng, công ty kiểm toán, hãng tư vấn, tập đoàn công nghệ, công ty dầu khí… ký hợp đồng dài hạn để bố trí chỗ ở cho đội ngũ chuyên gia cấp cao.
Với họ, Grand Marina mang lại lợi thế lớn: vị trí trung tâm, hình ảnh dự án tương xứng thương hiệu công ty, dịch vụ quản lý theo chuẩn quốc tế, dễ dàng thuyết phục chuyên gia nhận nhiệm vụ dài hạn tại Việt Nam.
Cách khai thác tốt tiềm năng cho thuê tại Grand Marina Ba Son
Tiềm năng cho thuê của Grand Marina chỉ thực sự phát huy khi anh chị coi đây là bài toán thiết kế sản phẩm và chiến lược.
Cùng một căn diện tích tương tự, cách bố trí nội thất, chọn tệp khách, cách chào giá và kênh tiếp cận có thể tạo ra kết quả rất khác nhau về tỷ lệ lấp đầy và lợi suất thực tế.
Xác định đúng tệp khách mục tiêu
Nếu tập trung vào chuyên gia nước ngoài, căn 1–2 phòng ngủ, diện tích vừa phải, thiết kế hiện đại, đầy đủ nội thất sẽ dễ cho thuê hơn căn diện tích quá lớn.
Hình ảnh căn hộ 1PN Marina Saigon Quận 1
Nếu nhắm tới doanh nhân và gia đình có nhiều tài sản, căn 2–3 phòng ngủ, bếp và phòng khách rộng, logia thoáng, view sông hoặc trung tâm thành phố sẽ là lựa chọn phù hợp. Hạn chế mua những căn vừa kén hướng, vừa khó kể chuyện cho người thuê.
Xác định giá và cấu trúc hợp đồng
Với mức mua vào hiện tại, lợi suất cho thuê ròng khoảng 2–4%/năm là khung thực tế cho căn hộ hàng hiệu trung tâm.
Thay vì cố nâng giá thuê lên mức quá cao rồi để trống kéo dài, anh chị nên ưu tiên độ ổn định: giữ phòng luôn có người ở, hợp đồng từ 1 năm trở lên, điều chỉnh giá theo chu kỳ thị trường.
Độ ổn định này không chỉ tốt cho dòng tiền, mà còn giúp căn hộ luôn được sử dụng, hạn chế xuống cấp.
Tối ưu kênh truyền thông tiếp cận khách thuê
Với Grand Marina Ba Son, tôi luôn khuyến nghị làm việc với các đơn vị có tệp khách chuyên gia nước ngoài, khách doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế, thay vì rải tin trên các kênh đại trà.
Đôi khi, một vài mối quan hệ môi giới và cộng tác viên đúng tệp giá trị hơn rất nhiều so với hàng chục tin rao không trúng đối tượng. Trong phân khúc này, chất lượng mối quan hệ quan trọng không kém chất lượng căn hộ.
Ở góc nhìn của tôi, tiềm năng cho thuê căn hộ Grand Marina Saigon đến từ sự kết hợp của vị trí Ba Son ven sông, mô hình căn hộ hàng hiệu do Marriott quản lý và tệp khách thuê rất rõ ràng: chuyên gia nước ngoài, doanh nhân, Việt kiều và khách doanh nghiệp. Đây không phải tài sản để săn dòng tiền 8–10%/năm, mà là tài sản lõi cho dòng tiền 2–4%/năm nhưng gắn với khả năng giữ giá và hình ảnh rất cao.
Nếu quý khách đang cân nhắc mua một căn để cho thuê và muốn tôi xây dựng kịch bản dòng tiền, hãy liên hệ trực tiếp Phong Lê – Founder AZReal qua hotline 0938.352.226 trước khi xuống tiền.
