- Phong Lê
Tiềm năng tăng giá Grand Marina Saigon là câu hỏi đầu tiên hầu hết nhà đầu tư đặt ra khi nhìn mức giá hiện tại của khu căn hộ hàng hiệu ven sông Sài Gòn này, được Masterise Homes phát triển trên quỹ đất Ba Son hiếm hoi tại trung tâm Quận 1. Nằm ngay trục Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh, liền kề cầu Ba Son và ga metro số 1, Grand Marina Sài Gòn không chỉ khác biệt về vị trí mà còn ở khả năng giữ giá, tăng giá trong 5 – 10 năm tới.
Trong bài viết dưới đây, tôi sẽ cùng quý khách bóc tách dữ liệu giá bán, các động lực tăng giá, kịch bản 5 – 10 năm và cách lựa chọn sản phẩm phù hợp khẩu vị rủi ro. Mời quý khách đọc tiếp phân tích chi tiết của Phong Lê – Founder AZReal với 11 năm kinh nghiệm bất động sản và 5 năm đồng hành cùng các dự án Masterise Homes.
Giá bán Grand Marina Saigon đã tăng như thế nào từ khi mở bán?
Khi ra mắt 2021, nhiều nguồn ghi nhận giá chào bán Grand Marina vào khoảng 16.000 USD/m², tương đương khoảng 300–400 triệu/m², tùy tòa và vị trí căn.
Đến cuối 2024–2025, mặt bằng giá thứ cấp được ghi nhận rộng hơn, khoảng 352–625 triệu/m², với các căn 1 phòng ngủ tầm 18–32 tỷ, 2 phòng ngủ tầm 31–50 tỷ, 3 phòng ngủ 48–70 tỷ tùy tháp, hướng sông và nội thất.
Hình ảnh thực tế căn hộ 3PN Grand Marina
Như vậy, chỉ sau vài năm, dự án đã thể hiện việc giữ được vùng giá rất cao và hình thành dải giá khá rõ giữa các tòa và loại căn.
Tuy không phải mọi căn đều tăng mạnh, nhưng việc thị trường chấp nhận đơn giá trên 500–600 triệu/m² ở một số sản phẩm cho thấy dự án đã “leo” lên một tầng giá riêng, tách khỏi nhóm căn hộ cao cấp thông thường.
Khi phân tích tiềm năng tăng giá của dự án trong 5–10 năm, một biến số bắt buộc phải kiểm tra song song là tiến độ xây dựng thực tế, tình trạng hoàn thiện từng tháp, thời điểm bàn giao và mức độ bám sát cam kết của chủ đầu tư. Đây là cơ sở để lượng hóa rủi ro nắm giữ dài hạn.
Bấm xem tiến đô thực tế dự án tại: Tiến độ Grand Marina Saigon
3 Động lực tác động đến tăng giá Grand Marina Saigon trong 5–10 năm tới
Tiềm năng tăng giá Grand Marina 5–10 năm tới, theo quan điểm cá nhân của tôi, sẽ không đến từ “sóng” ngắn hạn, mà đến từ ba động lực: vị trí – hạ tầng trung tâm, xu hướng bất động sản hàng hiệu toàn cầu và khả năng vận hành – cho thuê ổn định.
Vị trí đắt giá cùng hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ
Grand Marina Saigon nằm trên quỹ đất Ba Son, hai mặt đường Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh, giáp sông Sài Gòn và ngay chân cầu Ba Son sang Thủ Thiêm.
Đây là giao điểm vật lý giữa trung tâm Quận 1 hiện hữu và trung tâm mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức.
Cùng với đó, ga Ba Son trên tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã chính thức vận hành thương mại từ cuối 2024, tạo ra một trục giao thông công cộng xương sống chạy qua đúng chân dự án.
Vị trí chiến lược của Marina Ba Son
Khi các hạng mục còn lại ở Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức, trục ven sông và metro tiếp tục hoàn thiện, toàn bộ dải Ba Son – Bến Nghé sẽ hưởng lợi.
Với quỹ đất khoảng 10ha ven sông, không thể lặp lại trong tương lai gần, dự án gần như nằm đúng trên một trong những điểm giao hạ tầng quan trọng nhất của thành phố. Đây là yếu tố hỗ trợ khả năng giữ giá và tăng giá theo chu kỳ phát triển đô thị.
Xu hướng bùng nổ bất động sản hàng hiệu tại châu Á
Theo một số báo cáo của Savills về bất động sản hàng hiệu, số lượng dự án branded residence tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương dự kiến tăng khoảng 180% đến 2031, với tốc độ phát triển vượt mặt nhiều khu vực khác trên thế giới.
Điều này phản ánh hai xu hướng: tầng lớp giàu mới tại châu Á tăng nhanh, và nhu cầu chuyển một phần tài sản sang bất động sản gắn thương hiệu khách sạn quốc tế ngày càng lớn.
Thực tế dự án Marina Saigon được vận hành bởi JW Marriott
Grand Marina Saigon là một trong những tổ hợp căn hộ hàng hiệu quy mô lớn hiếm hoi ngay trung tâm một thành phố tài chính của khu vực, mang hai thương hiệu Marriott Residences và JW Marriott Residences.
Khi thị trường bất động sản hàng hiệu trong khu vực mở rộng, giá trị tương đối của những dự án nằm ở vị trí “lõi” như Ba Son thường được củng cố thêm.
Dòng tiền cho thuê và khả năng giữ khoảng cách giá
Các thống kê mới nhất cho thấy căn hộ Grand Marina Ba Son đang được chào thuê trong vùng 40–250 triệu/tháng, tùy loại căn, tháp, view và nội thất, với căn 1 phòng ngủ quanh 40–50 triệu/tháng, 2 phòng ngủ 70–80 triệu/tháng, 3 phòng ngủ có trường hợp lên đến khoảng 120–200 triệu/tháng.
Dù tỷ suất cho thuê ròng hiện tại thường dao động khoảng 2–4%/năm tùy cách cấu trúc tài chính, đây vẫn là nguồn dòng tiền hợp lý cho một tài sản lõi trung tâm.
3 Kịch bản tăng giá Grand Marina Ba Son theo quan điểm chuyên gia
Từ kinh nghiệm làm việc với bất động sản cao cấp và hàng hiệu, tôi không bao giờ đưa ra một con số duy nhất cho tiềm năng tăng giá.
Thay vào đó, tôi luôn chia thành các kịch bản để nhà đầu tư tự đối chiếu với khẩu vị rủi ro, cấu trúc vốn và mục tiêu tài chính của mình.
Những con số dưới đây về Marina Saigon là ước tính cá nhân, dựa trên dữ liệu hiện tại và xu hướng bất động sản hàng hiệu, không phải cam kết lợi nhuận.
Kịch bản thận trọng: tăng giá sát với lạm phát và tăng trưởng thu nhập
Trong kịch bản thận trọng, giả định thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM đi ngang hoặc tăng nhẹ, kinh tế không có cú hích quá mạnh, nhưng hạ tầng trung tâm – Thủ Thiêm – TP. Thủ Đức vẫn hoàn thiện đều.
Khi đó, Grand Marina Saigon hoàn toàn có thể duy trì mức tăng giá bình quân quanh 2–3%/năm trong 5–10 năm, chủ yếu nhờ sức cầu ổn định cho tài sản lõi và sự khan hiếm quỹ đất Ba Son.
Với mặt bằng hiện tại, sau 5 năm, biên tăng giá tích lũy có thể rơi vào vùng 10–15%; sau 10 năm khoảng 20–35%, nếu không có biến động lớn về chính sách hay kinh tế vĩ mô.
Kịch bản cơ sở: tăng cùng chu kỳ bđs hàng hiệu và hạ tầng đô thị
Trong kịch bản cơ sở, tôi giả định hai yếu tố: bất động sản hàng hiệu tại châu Á tiếp tục tăng trưởng đúng như báo cáo (mức tăng giá thường thấy 3–7%/năm ở nhiều thị trường lớn), và TP.HCM thực sự tận dụng được động lực từ Thủ Thiêm, metro số 1, dòng vốn FDI, du lịch và dịch vụ tài chính.
Khi đó, Grand Marina Saigon có thể đạt mức tăng giá bình quân khoảng 3–5%/năm trong 5–10 năm.
Biên tăng giá tích lũy 5 năm rơi vào vùng 15–30%; 10 năm có thể tiệm cận 35–60%, tùy loại căn, tòa tháp, view và chất lượng nội thất.
Kịch bản tích cực
Kịch bản tích cực chỉ xảy ra nếu hội tụ nhiều điều kiện: kinh tế Việt Nam tăng trưởng tốt trong thập kỷ tới, TP.HCM thực sự trở thành trung tâm tài chính – dịch vụ cấp khu vực, Thủ Thiêm phát triển tương xứng kỳ vọng và dòng vốn nhà giàu châu Á đổ mạnh vào bất động sản hàng hiệu.
Trong bối cảnh này, mức tăng giá bình quân 6–8%/năm trong 10 năm là có thể hình dung, tương ứng biên tăng giá tích lũy 40–60% trong 5 năm, 80–110% trong 10 năm.
Tuy nhiên, đây là kịch bản đi kèm rủi ro cao hơn: nhà đầu tư phải chịu được biến động ngắn hạn, không dùng đòn bẩy quá lớn và chấp nhận thời gian nắm giữ dài để “đi cùng chu kỳ”.
Tôi chỉ khuyến nghị kỳ vọng kịch bản này cho những anh chị đã quen với tài sản hạng sang và có danh mục đa dạng.
Tiềm năng tăng giá Grand Marina Saigon trong 5–10 năm, theo góc nhìn của tôi, không nằm ở “cơn sóng” ngắn hạn, mà nằm ở việc dự án đang sở hữu quỹ đất Ba Son hiếm hoi, nằm trên trục giao thông trung tâm – Thủ Thiêm – TP. Thủ Đức, gắn với mô hình căn hộ hàng hiệu Marriott và JW Marriott trong bối cảnh bất động sản hàng hiệu châu Á đang tăng trưởng mạnh.
Nếu quý khách muốn tôi cùng bóc tách giỏ hàng cụ thể, cấu trúc vốn và chọn kịch bản phù hợp với mình, hãy liên hệ trực tiếp Phong Lê – Founder AZReal qua hotline 0938.352.226 trước khi xuống tiền.
