- Phong Lê
Lợi nhuận đầu tư The Global City, đại đô thị quy mô 117ha do Masterise Homes phát triển, trong giai đoạn thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc sẽ khác hẳn so với thị trường trước đây. Cùng một dự án, có nhà đầu tư giữ được biên lợi nhuận tốt sau 3–5 năm, nhưng cũng có thể gần như không tạo thêm giá trị vì chọn sai thời điểm, sai dòng sản phẩm và sai cấu trúc vốn.
Từ kinh nghiệm nhiều năm bán phân khúc cao cấp, Phong Lê – Founder AZReal luôn nhìn ba biến số cốt lõi trước khi khuyến nghị khách đầu tư tại The Global City. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết ba yếu tố đó và gợi ý cách ứng dụng vào bài toán đầu tư thực tế để anh chị tham khảo.
3 Yếu tố quyết định lợi nhuận khi đầu tư vào The Global City
Tôi luôn nhìn nhận lợi nhuận thực tế tại The Global City Masterise dưới ba nhóm biến số: nhịp hạ tầng – tiện ích đang hoàn thiện, lớp tài sản phù hợp với mục tiêu và cấu trúc vốn đủ an toàn để nắm giữ qua ít nhất một chu kỳ tăng giá.
Hiểu rõ trọn vẹn ba điểm này, nhà đầu tư sẽ hạn chế được rủi ro, đồng thời mở rộng biên tăng giá trong khung 3–7 năm thay vì chỉ trông chờ vào sóng ngắn hạn.
Yếu tố 1: Nhịp hạ tầng khu Đông và tiến độ hoàn thiện đại đô thị
Theo đánh giá của tôi, hạ tầng khu Đông đóng vai trò không nhỏ, tác động trực tiếp đến giá trị dự án.
Tâm điểm hiện nay là nút giao An Phú đang hoàn thiện để giải tỏa áp lực cho cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, và cải thiện khả năng luân chuyển xe cộ, hành khách, hàng hoá cho cảng Cát Lái, sân bay Long Thành.
Tiến độ nút giao An Phú, tác động trực tiếp đến giá trị Global City
Cùng với đó là trục Mai Chí Thọ – Liên Phường – Đỗ Xuân Hợp, tuyến kết nối chính giữa khu tài chính Thủ Thiêm, dự án Global City và các khu công nghệ cao.
Thực tế từ thị trường những năm qua, những nơi có hạ tầng trọng điểm đi qua, giá trị bất động sản thường tăng 10 – 20%/năm theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng và thường được định giá cao hơn 20 – 30% so với các khu vực khác.
Ngoài ra, trong nội khu, dự án đã hoàn thiện City Park 13ha, phố nhạc nước, dãy SOHO kinh doanh thực tế cuối tuần.
Các mảnh ghép tiếp theo như trung tâm thương mại khoảng 123.000m², hệ thống trường quốc tế, bệnh viện, bến du thuyền khi vận hành sẽ tạo nên giai đoạn tái định giá mới cho toàn bộ đại đô thị. Nếu anh chị ưu tiên đầu tư theo hạ tầng, giai đoạn hiện tại phù hợp với nhà đầu tư chấp nhận khung nắm giữ tối thiểu 3–5 năm.
Khi đã nắm rõ nhịp hạ tầng, bước tiếp theo là nên đặt ra một bài toán: nên mua theo mục tiêu nào, khẩu vị rủi ro ra sao, kỳ nắm giữ bao lâu và kịch bản thoát hàng thế nào.
Nếu anh chị cần một góc nhìn tổng hợp để chốt phương án phù hợp, xem thêm tại: Có nên mua đầu tư The Global City
Yếu tố 2: Chọn đúng lớp sản phẩm trong nội khu
Trong cùng một đại đô thị, mỗi lớp sản phẩm sẽ phù hợp với một mục tiêu đầu tư khác nhau và mang lại lợi nhuận khác nhau cho khách hàng.
Nếu ưu tiên dòng tiền cho thuê và thanh khoản với khoảng ngân sách từ 5 – 15 tỷ, lớp căn hộ trung tâm dự án The Global City Quận 2 là lựa chọn thường được ưu tiên.
Masteri Grand View bám trục Liên Phường, gần kênh đào, phù hợp với tệp chuyên gia, gia đình trẻ. Lumiere Midtown vừa nằm trên mặt tiền Liên Phường, vừa đối diện trung tâm thương mại lớn, có lợi thế rõ rệt cho bài toán cho thuê và giữ giá.
Căn hộ Lumiere Midtown là lựa chọn lý tưởng cho nhà đầu tư cho thuê
Masteri Park Place liền kề kênh nhạc nước và công viên ven sông, thiên về tầm nhìn và chuẩn sống cao, phù hợp tích sản và ở lâu dài cho nhóm khách hàng ổn định tại TP.HCM.
Nhà phố SOHO và nhà phố SOLA tại The Global City Masterise là lớp tài sản hướng tới mục tiêu thương mại dài hạn.
SOHO bám Đỗ Xuân Hợp và các tuyến nội khu chính, diện tích sàn lớn, mặt tiền rộng, thích hợp mở mô hình F&B, show-room, văn phòng hoặc cho thuê mặt bằng. Sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư vốn lớn từ 20 tỷ, chấp nhận làm việc bài bản về vận hành kinh doanh hoặc thuê đơn vị khai thác.
Nhà phố SOLA trên bán đảo Ánh Dương vừa có công năng ở, vừa có khả năng khai thác kinh doanh ở mức vừa phải, cộng thêm yếu tố cảnh quan và môi trường sống ven sông.
Phối cảnh nhà phố SOLA Global City
Nhóm biệt thự SOLA lại là câu chuyện tích sản đất ven sông rõ nét hơn. Số lượng song lập và đơn lập hạn chế, vị trí trên bán đảo, ba mặt giáp sông tạo nên một lớp tài sản có tính khan hiếm tự nhiên.
Nhà đầu tư ưu tiên an cư chuẩn cao, giữ đất dài hạn và truyền tài sản cho thế hệ sau sẽ quan tâm đến dòng sản phẩm này.
Yếu tố 3: Cấu trúc vốn và kịch bản nắm giữ – thoát hàng
Global City có nhiều gói thanh toán linh hoạt, từ phương án chỉ cần 20–30% đến khi nhận nhà đến các chương trình hỗ trợ lãi suất và chiết khấu thanh toán nhanh.
Lợi nhuận của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào cách lựa chọn và sử dụng những chính sách này.
Với nhà đầu tư ưu tiên an toàn và có kinh nghiệm dùng đòn bẩy hoặc ưu tiên đầu tư lướt sóng trong 1 – 2 năm, tôi khuyến nghị cấu trúc vốn nên dừng ở ngưỡng vốn tự có tối thiểu khoảng 35–40%.
Với nhà đầu tư mạnh về tiền mặt, phương án thanh toán nhanh để nhận chiết khấu lớn từ 12 – 16% là một lựa chọn rất lý tưởng.
Khi đại đô thị đi vào vận hành đầy đủ, mức chênh lệch này trở thành biên lợi nhuận tiềm năng, ngay cả khi thị trường không ở trạng thái “bùng nổ”. Cách làm này loại bỏ rủi ro biến động lãi suất, nhưng yêu cầu cam kết dòng tiền lớn ngay từ đầu.
Dù chọn mô hình vốn nào, kịch bản thoát hàng hoặc giữ lâu dài tại dự án Global City cần được xác định ngay khi xuống cọc.
Sản phẩm hướng tới cho thuê phải được định vị rõ tệp khách: chuyên gia khu công nghệ cao, nhân sự tài chính – công nghệ tại Thủ Thiêm, nhóm cư dân ưa thích trục Thảo Điền – An Phú.
Sản phẩm tích sản cần được soi kỹ về vị trí, view, khả năng giữ giá khi thị trường đi ngang. Khi kế hoạch nắm giữ, cho thuê hoặc chuyển nhượng được xây dựng rõ ràng, quyết định đầu tư tại Global City sẽ bớt phụ thuộc vào cảm xúc thị trường trong từng giai đoạn ngắn.
Kết luận, The Global City Đỗ Xuân Hợp là một đại đô thị có nền tảng tốt để tích lũy tài sản trung – dài hạn, nhưng lợi nhuận không đến từ kỳ vọng chung chung mà đến từ việc đọc đúng nhịp hạ tầng, lựa chọn lớp sản phẩm phù hợp và xây dựng cấu trúc vốn tương xứng với sức chịu đựng rủi ro. Khi ba yếu tố này được phân tích và kiểm soát ngay từ đầu, nhà đầu tư có thể bình tĩnh nắm giữ trong khung 3–7 năm, chờ dự án hoàn thiện và thị trường tái định giá theo giá trị sử dụng thật.
Anh chị nếu muốn Phong Lê – Founder AZReal cùng bóc tách chi tiết từng phân khu, từng loại sản phẩm và dựng bảng dòng tiền sát với ngân sách cá nhân, có thể liên hệ qua hotline 0938.352.226 để trao đổi sâu hơn trước khi quyết định.
